Lo que sigue es un análisis aproximado de dónde se ha equivocado WeWork. Podrían convertirse en los botones con los que WeWork puede impulsar el modelo de negocio en una dirección rentable.
Para comparar el sector, algunas de las cifras de WeWork se contrastan con los resultados de la Encuesta Global de Coworking. Esto puede darte una idea de cómo se compara WeWork con otros espacios de coworking, aunque la metodología difiera. Una encuesta de diez minutos no puede sustituir a una declaración de la renta o a un informe bursátil trimestral.
Las partidas más preocupantes estaban en el lado de los gastos.
Empecemos por la deuda, los intereses y los gastos de arrendamiento. Estas eran de las pocas partidas de gastos cuyas cifras podían extraerse con cierto detalle de los cientos de páginas de los informes de la empresa. La información sobre personal, marketing externo y otros costes a menudo no se desglosaba, sino que se agrupaba en paquetes más grandes.
Deuda e intereses:
WeWork: Gastos de arrendamiento e intereses, y deuda total como porcentaje de los ingresos
En el último informe del segundo trimestre de 2023, la empresa declaró una deuda a largo plazo de unos 3.000 millones de dólares. Esto correspondía aproximadamente a los ingresos anuales totales de la empresa. Al refinanciar su deuda, WeWork parece haber reducido esta carga este año. Pero lo hizo a un tipo de interés más alto. En lugar del 5%, la empresa tuvo que pagar entre el 11% y el 15% por la mayoría de sus nuevos préstamos, es decir, dos o tres veces más que antes. Una parte se reclasificó inmediatamente como nuevo préstamo para evitar que se dispararan los gastos directos por intereses.
Los préstamos se consideran capital ajeno en la contabilidad y no son ingresos de explotación, por lo que su reembolso tampoco aparece en los gastos. Sólo se tienen en cuenta los costes de la deuda, que incluyen principalmente los intereses. Estos costes por intereses representaron alrededor del 8% de todos los gastos de WeWork en el segundo trimestre. Por el contrario, sólo el 12% de todos los ingresos se destinaron a este fin.
En la Global Coworking Survey, preguntamos sobre los (re)pagos mensuales de deudas, incluidos los intereses, en relación con los gastos. Los espacios de coworking de zonas similares a WeWork gastan mucho menos en estos gastos, sobre todo si eran rentables. Y ello a pesar de que pudieron incluir los reembolsos de deudas, además de los intereses.
Apenas es necesario un análisis más profundo para sacar una conclusión. La deuda y los pagos de intereses de WeWork eran demasiado elevados para un modelo de negocio rentable.
¿Los espacios de coworking sólo funcionan con deuda?
En general, no. Sin embargo, a menudo son los préstamos los que hacen posible la creación de nuevas empresas. Los espacios de coworking no son los únicos que utilizan préstamos para ello. Las empresas de todos los sectores hacen lo mismo. La política de tipos de interés bajos de los bancos centrales ha sido extremadamente atractiva para las inversiones basadas en la deuda durante más de una década.
Los tipos de interés, que llevan subiendo con fuerza desde 2022, están dañando cada vez más los balances de muchas empresas que en el pasado dependían en gran medida de un crecimiento basado en la deuda. Este fenómeno no afecta a los espacios de coworking más que a otras empresas. Además, muchos espacios de coworking han abierto y siguen abriendo con poca o ninguna deuda.
WeWork creció de forma diferente a la mayoría de los espacios de coworking - creció de forma mucho más extrema
WeWork se caracterizaba por una cualidad que muchos espacios de coworking no utilizaban en la misma medida que las startups. WeWork no sólo tenía una dirección carismática y bien conectada que quería crecer con los espacios de coworking. La dirección también se centró en el crecimiento extremo para servir a los clientes del mercado financiero y fue capaz de ocultar los riesgos asociados y vender su modelo de negocio en consecuencia. Think big! Think positive!
Con los tipos de interés bajos, la deuda no sólo era barata. Muchos inversores buscaron nuevas oportunidades de inversión que prometieran rendimientos significativamente más altos que los bonos del Estado de rendimiento negativo. Entre ellos había inversores cuyo modelo de negocio se basaba en revender sus acciones con beneficios a corto plazo. Sin embargo, esto requería un crecimiento rápido para una salida a tiempo.
Encontraron estas inversiones en las startups con los charlatanes más talentosos. Éstos existían en muchos sectores y constituían una ventaja en el entorno de financiación de las startups. Las startups con la mejor narrativa fueron más escuchadas que otras. Una de esas startups fue WeWork.
La combinación de grandes préstamos e inversores con mucho dinero permitió a WeWork crecer como ningún competidor podía hacerlo. Con el dinero detrás, la empresa pudo comprar en mercados de espacios de coworking prácticamente a voluntad.
La estrategia priorizó el crecimiento a corto plazo - para el mercado financiero - sobre un modelo de negocio de éxito a largo plazo - para el mercado del coworking. Esto convirtió a WeWork en un producto normal para el mercado financiero, pero atípico en el sector del coworking.
Luego vinieron la pandemia, una guerra, una economía que se desmoronaba y una nueva política de tipos de interés.
Con la subida de los tipos de interés desde 2022, no sólo se encareció la deuda, sino que la inversión en startups se hizo menos atractiva. Especialmente en aquellas que (aún) no han obtenido beneficios y no han sido capaces de darle la vuelta a la situación lo suficientemente rápido.
La carga de la deuda, combinada con un entorno de mercado cambiado en el que los inversores eran tacaños con el capital riesgo, aplastó a estas empresas... y a WeWork.
La deuda no fue la única razón de la quiebra
En su último informe trimestral, WeWork declaró un margen de beneficios del -32%. La quiebra podía permitir a la empresa librarse del servicio de la deuda.
Pero seguía perdiendo dinero incluso sin ella. Sobre una base de EBITDA autoajustado, excluyendo el pago de intereses, la depreciación y las pérdidas de valor contable, el margen de beneficios más reciente fue del -4%.
Entonces, ¿por qué WeWork siguió fracasando?
