WeWork no solía elegir las ubicaciones privilegiadas más prestigiosas para sus espacios de trabajo. Pero eran ubicaciones céntricas con buenas opciones de transporte justo al lado, y probablemente no las más baratas.
Según la Encuesta Global de Coworking, los espacios de coworking rentables en ubicaciones céntricas gastaron alrededor del 46% de sus gastos totales en alquileres inmobiliarios. En su informe trimestral más reciente, WeWork informó de una proporción similar.
Comparación de los costes de alquiler entre WeWork y los espacios de coworking en la Global Coworking Survey
Sin embargo, se trata de valores relativos. Los pagos de intereses inusualmente altos y los ajustes de valor hacen bajar los pagos relativos de alquiler en WeWork. Sin estas dos partidas, los alquileres de las ubicaciónes supondrían más del 60% de todos los gastos, lo que probablemente está muy por encima de la media del sector, incluso para los mejores lugares. WeWork ni siquiera alquila todas sus ubicaciónes. Un número menor se explota mediante contratos de gestión con los propietarios.
WeWork puede haber pagado de más por el alquiler en comparación con el sector
Los elevados alquileres son un legado de la época de bajos tipos de interés y de la estrategia de crecimiento de WeWork. Por un lado, el valor de los inmuebles subió mucho en general antes de la pandemia. Y los edificios de oficinas de la mayoría de las grandes ciudades estaban muy bien ocupados. Apenas se necesitaba una comunidad para vender con éxito. Incluso los baños portátiles podrían haberse alquilado fácilmente como oficinas privadas a precios elevados si hubiera sido legal..
Por otra parte, con el respaldo de los inversores, WeWork pudo entrar en el mercado de coworking precios que otros competidores no podían o no querían pagar. Esta fue otra razón por la que muchos espacios de coworking temían la entrada de WeWork en sus propios mercados. Sin embargo, según muchos testimonios, WeWork gozaba de gran popularidad entre los propietarios de inmuebles. Puede que ese amor se haya desvanecido para muchos de ellos.
Pero no se debe a los modelos de negocio de los espacios de coworking.
Se necesitan espacios de trabajo diferentes y más flexibles en el mundo laboral pospandémico
Durante y después de la pandemia, el valor de muchos inmuebles de oficinas cayó en picado. En muchas regiones, hay mucha menos demanda de campus corporativos tradicionales. Esto es especialmente cierto para las empresas cuyos empleados se desplazan largas distancias desde sus espaciosas viviendas suburbanas.
Esto no es necesariamente malo para los espacios de coworking, incluido WeWork, ya que pueden reaccionar más rápidamente a las condiciones cambiantes. La gente sigue trabajando, y no sólo desde casa. Sin embargo, para que el modelo de negocio sea rentable, los precios de los propietarios inmobiliarios también deben adaptarse a la nueva realidad.
Hasta ahora, el valor perdido lo han soportado a menudo los inquilinos, no los propietarios.
Muchos propietarios siguen beneficiándose de arrendamientos a largo plazo a precios anteriores a la pandemia. Sus inquilinos, incluidos, entre otros, los espacios de coworking, han tenido que pagar la pérdida de valor hasta la fecha. Con la presentación del Capítulo 11, WeWork puede ahora rescindir los contratos de arrendamiento a largo plazo en ubicaciones antes poco atractivas o negociar nuevas tarifas de mercado.
En uno de sus primeros anuncios tras la quiebra, WeWork quiere rescindir los contratos de 40 edificios sólo en Nueva York. Eso supondría el 80% de sus locales en la ciudad. Sin embargo, más que cierres reales, estos anuncios podrían sentar las bases para negociaciones que conduzcan a alquileres más bajos para WeWork en sus locales actuales. Con muy pocos edificios, el modelo WeWork también tendría menos sentido.
Unos alquileres realistas cambiarían el juego
Si WeWork pudiera conseguir condiciones significativamente más competitivas sin hacer nuevas inversiones en estas ubicaciones, sería un cambio de juego para un modelo de negocio rentable. Eso, suponiendo que los propietarios no encuentren alternativas más atractivas. Esto es actualmente dudoso en ciudades como Nueva York o San Francisco, donde hay un exceso de oferta de espacio de oficinas. Al menos si los edificios no pueden convertirse rápida y económicamente en apartamentos.
Si el tribunal de quiebras está de acuerdo, WeWork puede acogerse al Capítulo 11 para reducir los gastos hasta un nivel que teóricamente permita un modelo de negocio rentable. Sin embargo, esto sólo funcionará si la quiebra no reduce los ingresos en la misma proporción. Así pues, veamos los ingresos. De momento, están mucho mejor que los gastos.
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